ARVA — Boutique indépendante de conseil en investissement hôtelier

ARVA intervient sur des actifs hôteliers dont la valeur dépend autant de l'exploitation et des contrats qui la régissent que de l'immobilier, en particulier aux moments où cette valeur se structure ou se renégocie : acquisition d'un actif, négociation ou renouvellement d'un bail ou d'un contrat de gestion, repositionnement d'un actif (hôtelier ou non) sous-exploité, préparation d'une cession ou défense d'une position auprès d'actionnaires ou de décideurs.

Ces situations engagent durablement la valeur de l'actif et la position des parties. Elles exigent une lecture transactionnelle précise de l'opération, une compréhension des rapports de force avec l'opérateur et une capacité à conduire la négociation avec les contreparties.

Depuis sa création, ARVA a été mandatée par des investisseurs institutionnels spécialisés en hôtellerie — notamment en support de leurs équipes d'asset management internes —, des fonds d'investissement internationaux et les dirigeants d'un groupe hôtelier européen. Structure indépendante, sans activité de courtage ni position de co-investissement, ARVA est exclusivement rémunérée par ses clients dans le cadre de mandats dédiés.

Services 01 / 06

Avis d'opportunité

Note motivée avant engagement, avec recommandation explicite de poursuivre, ajuster ou ne pas faire, sur le prix d'un actif, la faisabilité d'un projet ou les conditions d'une opération proposée par un partenaire. Certaines décisions appellent un avis bref et précis plutôt qu'un mandat complet. ARVA délivre une lecture motivée, dans un format concis, sur les questions où la qualité du jugement prime sur l'exhaustivité du processus.

Actif mixte - Lecture hôtelière au service d'une décision d'investissement.

Avis d'opportunité pour un fonds d'investissement engagé dans l'acquisition d'un actif mixte parisien, et pour lequel le client n'avait pas de grille de lecture suffisamment précise de la composante hôtelière. ARVA a procédé à l'analyse de la partie hôtelière dans sa configuration courante puis dans une configuration cible, à un moment où la viabilité de l'ensemble de l'opération dépendait précisément des conclusions propres à la partie hôtelière.

Portefeuille parahôtelier européen - Appui technique hôtelier dans le cadre d'une mission d'expertise.

Mission technique au profit d'un cabinet d'expertise immobilière dans le cadre de l'audit de la valeur des actifs immobiliers d'une société cotée. ARVA a passé en revue les hypothèses opérationnelles du portefeuille, les comptes d'exploitation, les baux et contrats de gestion, ainsi que les dynamiques de marché propres à chaque actif en respectant les exigences méthodologiques du donneur d'ordre.

Services 02 / 06

Buy-side

Analyse d'opportunités identifiées par le client, structuration d'acquisition, négociation et exécution. La valeur d'un actif hôtelier dépend rarement d'une seule lecture. ARVA conduit l'analyse opérationnelle, contractuelle et de marché permettant de formuler un prix défendable, puis accompagne la structuration et la négociation jusqu'à la décision d'investissement.

Analyse contrariante sur un hôtel sous enseigne désirable.

Un investisseur privé étudiait l'acquisition d'un hôtel dans une opération que le vendeur conditionnait à la signature d'un contrat de gestion avec l'une de ses marques réputée extrêmement désirable auprès de la clientèle et de la communauté des investisseurs. ARVA a procédé à l'analyse de la marque sur le plan opérationnel — performances, marges, intérêt réel des investisseurs pour ce positionnement à la revente — et proposé un scénario alternatif avec prise à bail, en sourçant deux opérateurs candidats. La lecture a ainsi fait apparaître un écart sensible entre le prix demandé et le prix défendable.

Lecture critique d'un portefeuille loué — réversion contractuelle programmée.

Un investisseur privé envisageait l'acquisition d'un portefeuille de murs hôteliers loués à un opérateur, dont la valorisation affichée s'appuyait sur les loyers en place. ARVA a procédé à la lecture des baux, à la modélisation des cash-flows et des loyers atteignables à la prochaine échéance contractuelle. L'écart entre loyer en place et loyer soutenable au renouvellement faisait apparaître une dépréciation programmée, occultée par la lecture immobilière standard du portefeuille.

Services 03 / 06

Sell-side

Mandat de cession par approche restreinte auprès d'acquéreurs qualifiés, lorsqu'un processus ouvert serait prématuré ou inadapté à la nature du dossier. Une cession bien menée n'est pas toujours une cession largement diffusée. ARVA conduit les opérations dans lesquelles le périmètre des acquéreurs pertinents est étroit, la matière confidentielle, ou la valeur fragile à un processus ouvert.

Test de marché ordonné dans un calendrier contraint — sell-side hôtelier.

Mandat de cession dans un contexte de tension financière. La valeur du dossier dépendait de la capacité du marché à reprendre un projet hôtelier en cours de structuration. ARVA a conduit le diagnostic du projet, puis sondé un panel restreint d'opérateurs et d'investisseurs hôteliers ciblés, dont les retours ont éclairé la décision du cédant au-delà de la seule question du prix.

Services 04 / 06

Arbitrage et préparation à la cession

Analyse des options de conservation ou de cession, lecture critique de l'actif et de sa structure, calibration du prix défendable et du calendrier optimal, préparation d'une décision qui résiste à l'épreuve du marché et de la négociation. Avant d'engager une cession, le détenteur d'un actif a souvent à arbitrer entre conservation, restructuration et sortie. ARVA construit le cadre nécessaire à la prise de décision, en combinant analyse asset-level, contractuelle et transactionnelle, indépendamment de toute incitation à transiger dans un sens ou dans l'autre.

Services 05 / 06

Contrats et restructurations

Renégociation de bail ou de contrat de gestion ou franchise, repositionnement contractuel, différends prêteur/emprunteur. Le contrat régissant l'exploitation hôtelière de l'immeuble est un déterminant de valeur au même titre que l'actif immobilier. ARVA intervient lorsque ce contrat doit être (re)négocié, (re)structuré ou défendu auprès de tiers (prêteurs, comités, décideurs...).

Appel d'offres franchiseurs sur portefeuille hôtelier — bascule contractuelle multi-périmètres.

Une foncière hôtelière souhaitait faire évoluer le contrat d'enseigne d'un portefeuille d'actifs en exploitation. ARVA a conçu et conduit un appel d'offres ouvert aux principaux franchiseurs nationaux et internationaux, structuré pour permettre des offres sur différents périmètres et des arbitrages au-delà du seul niveau de redevance. La mission a couvert l'instruction des offres, la formulation d'une recommandation au client, et la négociation contractuelle avec le franchiseur retenu.

Arbitrage multi-critères dans un appel d'offres bail — meilleur loyer facial ne fait pas toujours la meilleure valorisation.

Un investisseur immobilier souhaitait sécuriser un bail hôtelier dans le cadre du redéveloppement d'un immeuble urbain et dans la perspective d'une cession ultérieure à un investisseur institutionnel. ARVA a structuré et conduit l'appel d'offres en deux tours, chacun appelant une lecture différente des candidatures. Si la sélection finale a bien sûr pris en compte les niveaux de loyers proposés par chaque candidat, c'est l'équilibre entre soutenabilité dans la durée, qualité de la signature et lisibilité du contrat pour un acquéreur futur qui a primé.

Services 06 / 06

Actionnariat et gouvernance

Conflits entre associés, blocages décisionnels, divergences de stratégie. Lorsque la décision d'investissement passe par la résolution préalable d'un désaccord entre associés ou partenaires, ARVA élabore le cadre décisionnel dans lequel les parties peuvent retrouver une trajectoire alignée.

Notes de conviction

ARVA publie trimestriellement des notes de conviction sur l'hôtellerie et l'investissement hôtelier en France et en Europe.

Pour les recevoir : contact@arva-am.com

Contact

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